성동구 전용 84㎡ 월세 수익률 순위 2026년 — 상위 6개 단지, 최고 연 2.11%

서울 성동구에서 전용 84㎡를 사서 월세를 놓는다고 가정했을 때, 실투자금 대비 연 수익률이 가장 높게 잡힌 단지는 마장동 현대의 2.11%다. 표에 실린 6곳은 거래량이 많은 순이 아니라 수익률이 높은 순으로 골라 뽑은 목록이고, 맨 아랫줄이 1.68%다. 순위보다 흥미로운 건 이 숫자가 어떤 계산에서 나왔고, 어떤 비용을 아직 통과하지 않았는가다.

성동구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
마장동 현대	1998	14.1억	230만/월	1.0억	2.11%	12/5건
도선동 삼성쉐르빌	2006	12.0억	167만/월	2.0억	2.0%	7/7건
하왕십리동 왕십리풍림아이원	2004	15.8억	240만/월	1.0억	1.95%	7/5건
하왕십리동 벽산	1996	15.0억	213만/월	1.0억	1.83%	8/8건
옥수동 래미안 옥수 리버젠	2012	24.8억	325만/월	3.0억	1.79%	7/34건
하왕십리동 텐즈힐(1단지)	2015	21.6억	260만/월	3.0억	1.68%	10/26건

분모는 매매가가 아니라 실투자금이다

여기서 쓴 수익률은 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세를, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이지만, 세입자가 사는 동안에는 내가 꺼내지 않아도 되는 돈이다. 그래서 분모에서 뺀다. 매매가 전액을 분모로 놓는 계산과는 출발점이 다르고, 보증금이 클수록 같은 월세로도 수익률이 위로 밀린다.

싼 단지가 곧 수익률 높은 단지는 아니었다

표에서 매매 중앙값이 가장 낮게 잡힌 곳은 도선동 삼성쉐르빌이지만, 수익률 1위는 매매 중앙값이 그보다 높은 마장동 현대다. 하왕십리동 안에서도 순서가 뒤집힌다. 왕십리풍림아이원은 벽산보다 매매 중앙값이 높은데 수익률은 위에 있다. 가격이 낮으면 수익률이 높다는 직관은 이 여섯 줄에서 그대로 작동하지 않는다.

분모와 분자가 따로 움직이기 때문이다. 매매 중앙값이 내려가도 월세 중앙값이 함께 내려가면 비율은 제자리이고, 보증금 중앙값이 어디서 잡히느냐에 따라 분모가 다시 한 번 조정된다. 옥수동 래미안 옥수 리버젠과 텐즈힐(1단지)은 보증금 중앙값이 3.0억으로 표에서 가장 크게 잡혔지만, 그 효과를 감안하고도 수익률은 표의 아래쪽에 자리했다.

월세 거래가 몰린 곳과 매매가 몰린 곳

거래건수를 보면 단지마다 시장의 얼굴이 다르다. 옥수동 래미안 옥수 리버젠은 월세 34건이 잡혀 매매건수보다 훨씬 많고, 텐즈힐(1단지)도 월세 쪽이 두껍다. 반대로 마장동 현대는 매매 12건에 월세 5건으로 매매 쪽이 더 많이 집계됐고, 왕십리풍림아이원은 매매 7건에 월세 5건으로 두 건수가 가깝다.

이 차이는 숫자의 신뢰도와 직결된다. 월세 표본이 5건인 단지의 중앙값은 계약 한두 건이 어느 쪽으로 붙느냐에 따라 자리가 바뀔 수 있다. 표본이 두꺼운 단지의 중앙값은 그만큼 덜 흔들린다. 같은 소수점 둘째 자리라도 뒤에 받치고 있는 계약 수는 단지마다 다르다는 뜻이다.

이 숫자가 아직 지나오지 않은 관문

세 가지가 빠져 있다. 임대소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 그리고 수선비다. 셋 다 실제로는 매년 현금흐름에서 빠져나가지만 이 계산식에는 자리가 없다. 그래서 이건 세전·공실 전 총수익률이고, 실제로 손에 남는 비율은 여기서 아래로 내려간다.

표에 실린 6곳이 어떻게 뽑혔는지도 숫자를 읽는 조건이다. 거래가 많은 순도, 성동구 전체 단지도 아니고 수익률이 높은 순으로 추린 목록이다. 값이 좁은 구간에 모여 있다면 그건 성동구 시장의 성질이 아니라 그렇게 골라낸 절차의 결과일 수 있다.

계산 방식에도 조건이 하나 붙는다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니다. 한 단지 안에서 팔린 집과 세를 놓은 집은 층도 향도 수리 상태도 다르다. 단지 단위로 두 중앙값을 조합했기 때문에, 특정 매물 하나를 사서 세를 놓을 때의 숫자와는 어긋날 수 있다. 준공연도도 표에 적힌 한 개의 숫자일 뿐, 그 단지의 수선 이력이나 앞으로 들어갈 비용을 알려주지는 않는다.

실제로 계산할 때 바꿔 끼워야 할 값

관심 있는 단지가 생겼다면, 표의 세 값을 자기 조건으로 갈아 끼우는 것부터 하면 된다. 첫째, 보증금과 월세는 한 세트로 협상된다. 보증금을 올리고 월세를 낮춘 계약과 그 반대 계약은 같은 집에서도 수익률이 다르게 나온다. 중앙값 조합이 아니라 내가 실제로 받을 조합을 넣어야 한다.

둘째, 세후로 다시 계산한다. 본인의 보유 주택 수와 소득 구간에 따라 임대소득에 매겨지는 세금이 달라지므로, 총수익률에서 얼마가 깎이는지는 각자 다르다. 셋째, 공실을 몇 달로 볼지 정한다. 월세 거래가 두껍게 잡힌 단지와 5건 남짓 잡힌 단지에서 새 세입자를 구하는 데 걸리는 시간이 같으리라고 가정할 이유는 없다.

표가 답해주는 질문은 정확히 하나다. 단지의 매매 중앙값에 사서 월세 중앙값에 놓으면, 묶인 돈 대비 세전으로 연 몇 %가 들어오는가. 성동구 전용 84㎡에서 그렇게 계산된 값은 표의 맨 윗줄에서 2.11%로 잡혔다.

---

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.