마장동 현대·하왕십리동 벽산 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 보증금 1억 단지가 연 1.93%·1.82%

성동구 전용 84㎡에서 2026년 들어 매매 7건·월세 5건 이상이 신고된 단지만 골라 월세 수익률로 줄 세웠습니다. 이 가운데 1위는 도선동 삼성쉐르빌(연 2.02%)입니다. 그런데 바로 뒤의 마장동 현대(연 1.93%)와 하왕십리동 벽산(연 1.82%, 공동 3위)은 보증금 중앙값이 모두 1.0억으로 표에서 가장 낮습니다. 보증금을 적게 받는데도 수익률이 위쪽에 있는 이유를 따라가 보면, 이 숫자가 어떻게 만들어지는지가 보입니다.

성동구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
도선동 삼성쉐르빌	2006	12.0억	160만/월	2.5억	2.02%	7/9건
마장동 현대	1998	14.1억	210만/월	1.0억	1.93%	12/7건
하왕십리동 벽산	1996	15.1억	213만/월	1.0억	1.82%	10/10건
행당동 서울숲행당푸르지오	2011	18.3억	240만/월	2.5억	1.82%	8/11건
옥수동 래미안 옥수 리버젠	2012	24.9억	325만/월	3.0억	1.78%	8/36건
하왕십리동 왕십리풍림아이원	2004	15.8억	200만/월	2.0억	1.74%	7/6건

먼저, 이 수익률은 어떻게 계산했나

계산은 단순합니다. 1년 치 월세(월세 중앙값×12)를 실투자금으로 나눕니다. 실투자금은 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액입니다. 보증금은 세입자가 나갈 때 돌려주는 돈이라 집주인이 실제로 묶어두는 돈에서 빼는 것이죠.

그래서 보증금이 작을수록 분모인 실투자금은 커집니다. 같은 월세라면 수익률은 낮아지는 쪽입니다. 보증금이 작은 단지가 수익률 상위에 있다면, 그만큼 월세나 매매가 쪽에서 다른 이유가 있다는 뜻입니다.

표본 요건을 넘은 단지 중 순위

표본 요건을 넘은 단지 중 1위는 도선동 삼성쉐르빌(연 2.02%, 매매 7건·월세 9건)입니다. 2위는 마장동 현대(연 1.93%, 매매 12건·월세 7건)입니다. 3위는 두 곳이 같은 연 1.82%로 나란히 섰습니다. 하왕십리동 벽산(매매 10건·월세 10건)과 행당동 서울숲행당푸르지오(매매 8건·월세 11건)입니다. 그 뒤를 옥수동 래미안 옥수 리버젠과 하왕십리동 왕십리풍림아이원이 잇습니다.

보증금 1억으로 2위, 마장동 현대

마장동 현대는 보증금 중앙값이 1.0억입니다. 보증금으로 덜어내는 몫이 작으니 실투자금은 매매 중앙값 14.1억에서 크게 줄지 않습니다. 그런데도 2위에 오른 건 월세 중앙값이 월 210만 원이기 때문입니다. 분모가 크게 줄지 않아도 분자인 월세가 받쳐준 셈이죠.

같은 1.82%, 만들어진 방식은 다르다

공동 3위인 두 단지는 결과만 같고 구성은 다릅니다.

하왕십리동 벽산은 매매 중앙값 15.1억, 보증금 1.0억, 월세 213만 원입니다. 보증금을 적게 받고 월세로 채우는 조합입니다.

행당동 서울숲행당푸르지오는 매매 중앙값 18.3억, 보증금 2.5억, 월세 240만 원입니다. 매매가가 더 높지만 보증금이 실투자금을 덜어주고, 월세도 더 높습니다.

수익률이 같다고 해서 같은 투자는 아닙니다. 들어가는 돈의 규모가 다르고, 세입자에게서 받는 돈 가운데 돌려줘야 할 몫과 매달 들어오는 몫의 비중도 다릅니다. 자금 사정에 따라 어느 쪽이 맞는지는 달라질 수 있습니다.

공통점을 찾기 어려운 이유

'수익률이 높은 단지는 이런 조건이다'라고 한 줄로 묶기는 어렵습니다. 매매가가 낮은 쪽이 위에 있다고 보기엔, 왕십리풍림아이원(15.8억)이 서울숲행당푸르지오나 래미안 옥수 리버젠보다 매매 중앙값이 낮은데도 표의 맨 아래에 있습니다. 보증금이 낮은 단지가 위에 있다고 보기엔, 보증금 2.5억인 삼성쉐르빌이 1위입니다. 준공연도로 나눠 봐도 순위와 맞아떨어지지 않습니다.

결국 수익률은 매매가·보증금·월세 세 숫자의 조합으로 정해집니다. 하나만 보고 단지를 고르면 놓치는 게 생깁니다.

연 2%가 손에 쥐는 2%는 아니다

이 수익률은 세금·공실·수선비를 빼지 않은 총수익률입니다. 보유세나 임대소득 관련 세금, 세입자가 바뀌는 사이 비는 기간, 집을 손보는 비용은 모두 빠져 있습니다. 실제로 손에 남는 비율은 이보다 낮아질 수 있습니다. 표의 숫자는 단지끼리 견주는 출발점으로 쓰는 편이 안전합니다.

이 표가 말하지 않는 것

이 순위는 2026년 들어 신고된 거래를 발행 시점까지 누적한 결과이고, 한 해 전체를 담은 것이 아닙니다. 매매 7건·월세 5건 이상이라는 표본 요건을 넘은 단지만 비교했기 때문에, 거래가 적은 단지는 수익률이 더 높더라도 이 표에 들어오지 않습니다. 매매와 월세 중앙값은 같은 집이 아니라 단지 단위로 따로 구한 값을 맞붙인 것이라, 어떤 층·어떤 동이 거래됐느냐에 따라 숫자가 달라질 수 있습니다. 함께 적은 거래 건수는 이 기간 각 단지 전용 84㎡의 매매·월세 신고 건수입니다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.