송파구 84㎡ 전세가율 상위 단지 — 매매와 전세의 격차가 가장 작은 곳은 어디일까

서울 송파구 전용 84㎡의 전세가율(전세 보증금 중앙값 ÷ 매매 중앙값)은 구 전체로 35.9%다. 그런데 단지별로 보면 이 수치를 훌쩍 웃도는 곳들이 있다. 전세가율 기준 상위 단지들을 추려 보니, 매매와 전세의 격차가 가장 작은 1위는 흔히 떠올리는 오래된 단지가 아니라 2016년 준공된 문정동 파크하비오였다.

송파구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
문정동 파크하비오	2016	19.2억	9.3억	48.5%	20/43건
거여동 현대3차	1993	12.0억	5.8억	48.3%	16/7건
거여동 현대2차	1992	11.7억	5.4억	46.4%	8/9건
풍납동 동아한가람1	1995	14.7억	6.4억	43.2%	16/20건
마천동 송파파크데일1단지	2011	12.7억	5.4억	42.6%	7/14건
가락동 헬리오시티	2018	28.2억	11.5억	40.8%	64/178건

전세가율이 말해주는 것

전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값이다. 이 비율이 높을수록 매매가와 전세가의 격차, 이른바 '갭'이 작고, 전세 보증금이 매매가를 그만큼 잘 받쳐주고 있다는 뜻이 된다. 아래 표는 거래량이 많은 순서가 아니라 전세가율이 높은 순서로 뽑은 상위 단지들이라는 점을 먼저 짚어둔다.

송파구 전용 84㎡의 전세가율은 구 전체로 35.9%인데, 표에 오른 여섯 단지는 모두 이 수치를 웃돈다. 같은 구 안에서도 단지에 따라 매매-전세 격차의 크기가 상당히 다르다는 얘기다.

상위권의 얼굴은 하나가 아니다

일반적으로 전세가율이 높은 곳은 구축·중소형인 경우가 많다고 알려져 있다. 매매가에 프리미엄이 덜 붙어 갭이 작기 때문이다. 반대로 전세가율이 낮은 곳은 신축이거나 재건축 기대가 매매가에 미리 반영된 경우가 많다.

이번 표에서 거여동 현대3차(1993년 준공)와 현대2차(1992년 준공)가 나란히 상위권에 오른 것은 이런 일반 경향과 맞아떨어진다. 풍납동 동아한가람1(1995년 준공)도 비슷한 결에 있다.

다만 1위가 흥미롭다. 문정동 파크하비오는 2016년 준공인데도 전세가율 48.5%로 목록의 맨 위에 있다. 준공연도가 이르다고 해서 반드시 전세가율이 높은 것은 아니며, 이 표 안에서도 준공 시기가 이른 단지와 그렇지 않은 단지가 섞여 있다. 일반 경향은 어디까지나 경향일 뿐, 개별 단지의 사정은 표에서 직접 확인하는 편이 안전하다.

거래가 가장 많은 단지가 1위가 아니다

가락동 헬리오시티는 표에 오른 단지 가운데 매매와 전세 거래건수가 모두 가장 많다. 하지만 전세가율은 40.8%로 이 목록에서는 가장 낮다. 거래가 활발한 단지와 매매-전세 격차가 작은 단지는 별개라는 점을 보여주는 사례다. '많이 거래되는 단지'만 보고 있으면 정작 전세가 매매를 가장 단단히 받치고 있는 단지들은 시야에서 빠지기 쉽다.

이 표를 어떻게 읽을까

전세가율이 높다는 것은 전세 보증금이 매매가에 상대적으로 가깝다는 사실, 그 이상도 이하도 아니다. 앞으로 가격이 어떻게 움직일지, 어느 단지가 유리한지는 이 수치만으로 판단할 수 없다. 다만 매매와 전세의 격차가 작은 단지가 송파구 안에서 어디에 분포하는지, 그리고 그 목록이 거래량 상위 단지와는 다르게 구성된다는 점은 이 표가 분명하게 보여준다. 관심 단지가 있다면 준공연도와 매매·전세 거래건수를 함께 놓고 보면서, 그 단지의 전세가율이 구 전체 수준과 얼마나 다른지를 확인하는 것이 출발점이 될 수 있다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.