송파구 84㎡ 전세가율 2026년 — 헬리오시티 40.8%, 구 전체 35.4%를 웃돈 단지 6곳

서울 송파구 전용 84㎡의 전세가율(전세 보증금 중앙값 ÷ 매매 중앙값)은 구 전체로 35.4%다. 올해 매매 7건·전세 5건 이상이 확인된 단지만 후보로 두고 전세가율이 높은 순으로 세우면, 여섯 단지가 모두 이 35.4%보다 위에 자리한다. 그중 거래가 가장 두껍게 잡힌 곳은 가락동 헬리오시티(매매 65건·전세 192건)인데, 전세가율은 40.8%로 목록의 아래쪽에 있다.

송파구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
문정동 파크하비오	2016	19.2억	9.3억	48.4%	17/48건
거여동 현대3차	1993	12.0억	5.8억	48.3%	15/7건
거여동 현대2차	1992	12.0억	5.4억	45.0%	9/11건
풍납동 동아한가람1	1995	14.7억	6.5억	43.8%	16/22건
가락동 헬리오시티	2018	28.2억	11.5억	40.8%	65/192건
장지동 송파파인타운3단지	2008	18.3억	7.4억	40.6%	7/32건

거래가 가장 많이 잡힌 단지는 목록 아래쪽에 있다

헬리오시티는 매매 65건, 전세 192건이 확인된다. 표본 요건인 매매 7건·전세 5건을 한참 넘어서는 규모이고, 여섯 단지 가운데 매매와 전세 양쪽 모두에서 가장 많은 거래가 잡혔다. 그런데 전세가율은 40.8%로 목록의 다섯 번째 줄이다.

거래 빈도와 전세가율은 서로 다른 축이다. 헬리오시티보다 거래가 얇은 문정동 파크하비오(매매 17건·전세 48건)가 48.4%로 목록 최상단에 있다.

35.4%라는 기준선

구 전체 84㎡ 전세가율 35.4%는 이 목록을 읽는 눈금이 된다. 여섯 단지는 40.6%부터 48.4%까지 분포하니 모두 이 눈금 위에 있고, 애초에 전세가율 상위로 추려진 목록이므로 그렇게 되는 것이 자연스럽다.

다만 눈금 위에 있다는 사실보다 눈금과의 거리가 어느 정도인지가 더 실질적이다. 목록 최상단인 문정동 파크하비오의 48.4%도 매매 중앙값의 절반에는 이르지 않는다. 송파구 84㎡에서는 갭이 가장 작은 축에 드는 단지에서도 매매가와 전세가 사이에 상당한 폭이 남아 있다.

매매 7건·전세 5건이 걸러낸 것

이 목록은 두 단계를 거쳤다. 먼저 올해 매매 7건 이상·전세 5건 이상이 확인된 단지만 후보가 됐고, 그다음 그 안에서 전세가율이 높은 순으로 줄을 세웠다.

첫 단계에서 빠지는 단지가 있다. 거래가 드문 단지는 전세가율이 더 높게 나오더라도 후보에 오르지 못한다. 그래서 이 목록이 훑는 범위는 송파구 84㎡ 전체가 아니라 거래가 일정 수준 이상 확인된 단지들로 한정된다. 반대로 요건을 겨우 통과한 단지도 목록에 들어온다. 장지동 송파파인타운3단지는 매매 7건, 거여동 현대3차는 전세 7건으로 요건 언저리에서 후보가 됐다.

준공연도는 한 방향으로 정렬되지 않는다

시장에서 흔히 쓰이는 설명은 있다. 매매가에 프리미엄이 덜 붙은 곳일수록 갭이 작고, 재건축 기대가 매매가에 미리 반영된 곳일수록 갭이 크다는 것이다.

다만 이 여섯 줄의 준공연도는 한쪽으로 몰리지 않는다. 1992년(거여동 현대2차), 1993년(거여동 현대3차), 1995년(풍납동 동아한가람1)이 있고, 2008년(장지동 송파파인타운3단지), 2016년(문정동 파크하비오), 2018년(가락동 헬리오시티)이 나란히 있다. 목록 최상단과 최하단이 각각 2016년과 2008년 준공이라는 점도 그대로 보인다.

같은 '중앙값'이라도 무게가 다르다

헬리오시티의 전세 중앙값 11.5억은 192건 위에서 나온 수치다. 거여동 현대3차의 전세 중앙값 5.8억은 7건 위에서 나왔다. 두 값 모두 중앙값이라는 같은 이름으로 표에 적히지만, 한 건이 더해지거나 빠졌을 때 값이 흔들리는 정도는 같지 않다.

그래서 이 표를 실제로 쓸 때는 비율 칸과 건수 칸을 함께 보는 편이 낫다. 전세가율 수치가 앞으로 얼마나 안정적으로 유지될지를 가늠하려면, 그 수치가 몇 건의 계약 위에 서 있는지가 먼저 보여야 한다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.