송파 대장단지 84㎡, 입지점수와 평당가는 얼마나 붙어 다닐까

송파구 대표 단지 전용 84㎡의 입지점수와 평당가를 한 표에 놓으면, 큰 그림은 예상대로다. 잠실동 세 단지가 점수와 가격 모두 맨 위에, 가락(1차)쌍용아파트가 모두 맨 아래에 있다. 다만 그 사이를 뜯어보면 점수 순서와 가격 순서가 그대로 겹치지는 않는다.

송파구 대장단지 전용 84㎡ 입지점수 vs 평당가 (2026년)

단지	평당가	교통	학군	종합입지
잠실동 트리지움	12,077만원	100	91	92
잠실동 잠실엘스	12,692만원	100	96	91
잠실동 리센츠	13,058만원	100	91	90
신천동 파크리오	10,962만원	93	82	84
가락동 헬리오시티	10,837만원	80	96	84
가락동 가락(1차)쌍용아파트	7,962만원	90	69	76

잠실 3형제 안에서도 점수와 가격은 어긋난다

잠실동 트리지움·잠실엘스·리센츠는 교통점수가 모두 100으로 같고, 종합 입지점수도 90~92로 사실상 한 덩어리다. 그런데 가격은 결이 다르다. 종합점수가 92로 세 단지 중 가장 높은 트리지움의 평당가가 12,077만원으로 셋 중 가장 낮고, 종합점수가 90인 리센츠가 13,058만원으로 가장 높다. 이 정도 점수 차이는 역·학교·편의시설 근접도를 기계적으로 합산한 결과일 뿐이어서, 단지 규모나 상품성처럼 점수에 안 잡히는 요인이 가격을 가르고 있다고 보는 편이 자연스럽다.

파크리오와 헬리오시티 — 같은 종합점수, 다른 성격

신천동 파크리오와 가락동 헬리오시티는 종합 입지점수가 84로 같고 평당가도 비슷한 구간에 있다. 흥미로운 건 점수의 내용이다. 파크리오는 교통(93)이 학군(82)보다 강하고, 헬리오시티는 반대로 학군이 96으로 잠실엘스와 함께 이 표에서 가장 높은 반면 교통은 80으로 여섯 단지 중 가장 낮다. 종합점수만 보면 같은 급이지만, 통근 중심인지 학령기 자녀 중심인지에 따라 체감 입지는 꽤 다를 수 있는 조합이다.

가락쌍용 — 교통 90인데 가격은 표의 맨 아래

가락(1차)쌍용아파트는 평당가 7,962만원으로 표에서 유일하게 7천만원대다. 교통점수는 90으로 헬리오시티(80)보다 높지만, 학군점수가 69로 여섯 단지 중 가장 낮고 종합점수도 76으로 맨 아래다. '교통점수 대비 싸다'고 읽고 싶어지는 구간이지만, 이 점수는 근접도 기반의 자체 산정치일 뿐이고 집계에 잡힌 거래도 19건으로 다른 단지보다 적어 표본이 얇다. 점수가 담지 못하는 개별 단지 특성이 있을 수 있으므로, 저평가로 단정할 근거는 되지 못한다.

그래서 무엇을 보면 되나

이 표에서 확실하게 말할 수 있는 건 두 가지다. 첫째, 잠실동 세 단지는 점수든 가격이든 송파 안에서 별도의 상단 그룹을 형성하고 있고, 그 안에서의 가격 차이는 입지점수로는 설명되지 않는다. 둘째, 종합점수가 같아도 교통·학군의 구성은 단지마다 다르므로, 합산 점수 하나보다는 자신에게 중요한 축의 점수를 따로 보는 편이 실용적이다. 입지점수와 가격의 간극은 '기회'일 수도 있지만, 점수 산정 방식의 한계일 수도 있다는 점을 함께 기억할 필요가 있다.

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※ 입지점수(자체 산정, 교통·학군·편의 근접도)+국토부 실거래가. 점수는 참고용이며 개별 입지·평형 특성은 별도 확인 필요.