송파 재건축 후보 단지, 평당가 낮은 순으로 보면 어디부터일까

서울 송파구에서 재건축 점수 100점, 즉 '재건축 적기' 판정을 받은 단지 여섯 곳을 최근 2년 매매 실거래 기준 평당가가 낮은 순으로 늘어놓았다. 가장 낮은 풍납동 미성이 평당 3,671만원, 가장 높은 가락동 삼환이 5,769만원으로, 같은 점수를 받은 단지 사이에서도 진입가는 상당한 차이를 보인다. 다만 평당가가 낮다는 사실이 곧 저평가를 뜻하지는 않는다는 점을 먼저 밝혀둔다.

송파구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
풍납동 미성	1985	40년	100점	3,671만원	13건
오금동 우창	1985	40년	100점	4,447만원	30건
가락동 극동	1984	41년	100점	4,611만원	23건
가락동 프라자	1985	40년	100점	5,171만원	32건
문정동 문정가락현대1차	1984	41년	100점	5,365만원	26건
가락동 삼환	1984	41년	100점	5,769만원	47건

여섯 단지 모두 '재건축 적기' 판정

이번에 살펴본 여섯 단지는 모두 재건축 점수 100점을 받았다. 이 점수는 노후도와 거래 등을 바탕으로 재건축 가능성을 가늠하는 지표로, 85점이면 재건축 검토 단계, 100점이면 재건축 적기로 본다(신축은 10점). 여섯 곳 모두 19841985년에 준공돼 노후도가 4041년에 이르렀으니, 지표상으로는 재건축 논의가 무르익을 만한 조건을 갖춘 셈이다.

같은 점수를 받았지만 시장이 매기는 값은 단지마다 다르다. 여기서 평당가는 최근 2년 매매 실거래에서 가격을 평수로 나눈 값의 중앙값(median)이다. 풍납동 미성과 가락동 삼환의 평당가 차이에서 보듯, '재건축 적기'라는 같은 꼬리표 아래에서도 진입가의 스펙트럼은 넓다.

평당가 순서와 동네별 얼굴

표에서 눈에 띄는 것은 동네의 분포다. 여섯 단지 중 세 곳(극동·프라자·삼환)이 가락동에 몰려 있고, 풍납동·오금동·문정동이 한 곳씩이다. 평당가가 가장 낮은 풍납동 미성(3,671만원)과 가장 높은 가락동 삼환은 순서표의 양 끝에 서 있지만, 이것이 두 단지의 우열을 말해주는 것은 아니다. 입지, 대지지분, 사업성이 다르면 같은 평당가라도 의미가 달라지기 때문이다.

거래량을 보면 단지별 편차가 있다. 풍납동 미성은 최근 2년 거래가 13건으로 여섯 단지 중 가장 적었고, 가락동 삼환은 47건으로 가장 많았다. 거래가 적은 단지의 평당가 중앙값은 상대적으로 적은 표본에서 나온 값이라는 점도 함께 봐야 한다.

평당가 낮음 ≠ 저평가

이 대목은 거듭 강조할 필요가 있다. 평당가가 낮으면 진입에 필요한 자금 문턱이 낮은 것은 사실이다. 그러나 재건축 투자에서 실제 수익성을 좌우하는 것은 대지지분, 사업성, 입지 같은 변수들이고, 이 글의 데이터에는 그 정보가 담겨 있지 않다. 대지지분이 적거나 사업성이 떨어지는 단지라면 평당가가 낮은 데에 그만한 이유가 있을 수 있다. 반대로 평당가가 높은 단지가 그 값을 할 수도 있다. 표의 순서는 '싼 순서'일 뿐 '유리한 순서'가 아니다.

그래서 무엇을 보면 되나

이 표는 결론이 아니라 출발점으로 쓰는 것이 맞다. 송파구에서 재건축 가능성이 높다고 평가된 단지 가운데 진입가가 낮은 곳부터 후보군을 추리는 용도다. 관심 단지가 생겼다면 그다음 단계로 세대별 대지지분, 정비사업 추진 현황, 용적률 등 사업성 관련 정보를 별도로 확인해야 한다. 평당가 3,671만원과 5,769만원 사이에 늘어선 여섯 단지 중 어디가 실제로 나은 선택인지는, 이 표 바깥의 숙제로 남는다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.