송파구 재건축점수 90점대 아파트 평당가 2026년 — 신천동 장미1·장미2, 잠실동 우성 비교

송파구 재건축 후보 단지 다섯 곳 가운데 재건축점수 90점대에 든 곳은 네 곳이다. 이 네 곳만 놓고 보면 평당가가 가장 낮은 곳은 잠실동 우성아파트(9,586만원)이고, 점수가 더 높은 신천동 장미1이 점수가 더 낮은 장미2보다 평당가가 낮다. 점수와 가격이 같은 방향으로 움직이지 않는 구간이 표 안에 그대로 남아 있다는 뜻이다.

송파구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
송파동 가락삼익맨숀	1984	42년	86점	7,133만원	70건
잠실동 우성아파트	1982	44년	93점	9,586만원	83건
신천동 장미1	1979	47년	97점	10,714만원	90건
신천동 장미2	1979	47년	96점	12,080만원	67건
잠실동 주공아파트 5단지	1978	48년	99점	16,580만원	186건

90점대만 남기면 네 곳

재건축점수는 노후도와 거래 등으로 산정한 재건축 가능성 지표다. 85점이 '재건축 검토', 100점이 '재건축 적기'이고 신축은 10점이다. 이 기준을 표에 대면 다섯 단지 중 송파동 가락삼익맨숀만 86점으로 검토 구간 초입에 걸쳐 있고, 나머지 네 곳은 모두 93점 이상이다.

즉 송파구에서 '재건축 시점이 임박했다'는 신호를 강하게 받는 단지는 잠실동 우성아파트, 신천동 장미1, 신천동 장미2, 잠실동 주공아파트 5단지다. 진입가를 따지기 전에 후보군을 이 네 곳으로 먼저 좁히는 편이 실제 검토에 가깝다.

잠실동 우성아파트 — 90점대에서 평당가가 가장 낮다

네 곳 중 평당가가 가장 낮은 곳은 잠실동 우성아파트로 9,586만원이다. 1982년 준공, 노후도 44년, 재건축점수 93점이다. 90점대 안에서는 점수가 가장 낮고 노후도도 가장 짧은 축이다.

표 전체로 넓히면 평당가가 가장 낮은 단지는 따로 있다. 송파동 가락삼익맨숀이 7,133만원인데, 이 단지의 점수는 86점이라 앞의 네 곳과는 다른 구간에 있다. 진입가만 보고 고르면 가락삼익맨숀, 재건축 신호가 뚜렷한 쪽에서 진입가를 보면 우성아파트로 답이 갈린다.

같은 1979년 준공, 장미1과 장미2의 순서가 뒤집힌다

신천동 장미1과 장미2는 준공연도(1979년)도, 노후도(47년)도 같다. 재건축점수는 97점과 96점으로 1점 차다. 그런데 평당가는 장미1이 10,714만원, 장미2가 12,080만원으로 점수가 더 높은 쪽이 더 낮다.

점수와 평당가가 나란히 오르내린다는 설명이 이 두 단지에서 곧바로 깨진다는 점이 중요하다. 재건축점수는 노후도와 거래를 반영한 지표이고 평당가는 최근 2년 실거래의 중앙값이다. 서로 다른 것을 재는 두 숫자이니, 한쪽 순위로 다른 쪽을 예측하려 들 이유가 없다.

재건축점수 99점인 잠실동 주공아파트 5단지

네 곳 중 점수가 가장 높은 곳은 잠실동 주공아파트 5단지다. 1978년 준공에 노후도 48년, 재건축점수 99점으로 '재건축 적기'인 100점에 한 점 못 미친다. 평당가는 표에서 가장 높다.

거래 건수도 186건으로 다섯 단지 중 가장 많다.

평당가가 낮다는 사실이 알려주지 않는 것

평당가는 최근 2년 매매 실거래 기준 중앙값(가격÷평)이다. 낮으면 진입에 필요한 금액이 적다는 뜻일 뿐, 저평가라는 뜻은 아니다. 재건축에서 실제 수익 구조를 가르는 것은 대지지분(한 가구가 나눠 갖는 단지 땅의 몫), 사업성, 입지인데 이 세 가지는 평당가 한 줄에 담기지 않는다.

그래서 이 표의 쓰임은 결론이 아니라 순서다. 90점대 네 곳 중 예산으로 접근 가능한 후보를 먼저 추리고, 그다음에 단지별 대지지분과 사업 진행 상황을 개별로 확인하는 순서다. 우성아파트가 90점대에서 평당가가 가장 낮고, 장미1은 장미2보다 점수가 높고 평당가는 낮다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.