송파구 재건축 후보 아파트 거래건수·평당가 2026년 — 잠실 주공5단지 209건, 송파동 가락삼익맨숀 7,210만원

서울 송파구에서 재건축 검토 기준선인 85점을 넘긴 아파트 다섯 곳을 정리했습니다. 이들을 평당가가 낮은 순으로 세우면 맨 앞은 송파동 가락삼익맨숀(7,210만원), 맨 뒤는 잠실동 주공아파트 5단지입니다. 그런데 이 다섯 곳은 평당가를 떠받치는 거래 건수부터 209건과 70건으로 크게 갈립니다.

송파구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
송파동 가락삼익맨숀	1984	42년	86점	7,210만원	71건
잠실동 우성아파트	1982	44년	93점	9,621만원	86건
신천동 장미1	1979	47년	97점	10,752만원	91건
신천동 장미2	1979	47년	96점	12,031만원	70건
잠실동 주공아파트 5단지	1978	48년	99점	16,754만원	209건

재건축점수 85점, 어디서 그은 선인가

재건축점수는 준공 이후 경과한 기간과 거래 상황 등을 묶어 산출한 재건축 가능성 지표입니다. 85점이면 재건축을 검토할 만한 단계, 100점이면 적기로 봅니다. 참고로 새로 지은 아파트는 10점 부근에 놓입니다. 이번에 정리한 다섯 단지는 모두 그 85점 선을 넘겼고, 가장 낮은 곳이 송파동 가락삼익맨숀의 86점, 가장 높은 곳이 잠실동 주공아파트 5단지의 99점입니다.

평당가 7,210만원이 놓인 자리

표에서 가장 낮은 평당가는 송파동 가락삼익맨숀의 7,210만원입니다. 평당가는 최근 2년간 매매 실거래를 모아 가격을 평수로 나눈 값의 중앙값(median)이므로, 같은 단지 안에서 크고 작은 평형이 섞여 거래돼도 한가운데 값을 잡아냅니다. 진입에 필요한 3.3㎡당 금액이라는 눈금으로 보면 이 단지가 다섯 곳 중 가장 앞자리에 있습니다.

동시에 이 단지는 재건축점수도 86점으로 다섯 곳 중 가장 낮습니다. 두 숫자가 나란히 표의 첫 줄에 놓였다는 점 정도가 이 표에서 읽을 수 있는 내용입니다.

209건과 70건, 같은 무게의 중앙값이 아니다

중앙값은 몇 건 위에서 계산됐는지에 따라 성격이 달라집니다. 잠실동 주공아파트 5단지는 최근 2년 거래가 209건으로 다섯 곳 가운데 가장 두껍게 쌓였습니다. 반면 신천동 장미2는 70건, 송파동 가락삼익맨숀은 71건입니다.

거래가 많이 잡힌 단지의 중앙값은 특정 몇 건이 바뀐다고 크게 흔들리지 않지만, 건수가 적은 쪽은 어떤 평형이 얼마나 거래됐느냐에 따라 값이 달라질 여지가 상대적으로 큽니다. 평당가 숫자를 나란히 놓고 볼 때 거래 건수를 함께 봐야 하는 이유입니다.

97점이 96점보다 평당가가 낮다

점수가 높은 단지일수록 평당가도 높다는 식으로 이 표를 요약하면 곧바로 어긋나는 사례가 나옵니다. 신천동 장미1은 재건축점수 97점, 신천동 장미2는 96점으로 장미1이 한 점 높습니다. 그런데 평당가는 장미1이 더 낮습니다. 두 단지는 준공 연도도 노후도도 같은 값입니다.

재건축점수는 노후도와 거래를 바탕으로 매긴 지표이고, 평당가는 실제로 오간 거래 가격에서 나온 값입니다. 서로 다른 재료로 만든 숫자인 만큼 순서가 그대로 포개지지 않는 경우가 생깁니다.

진입가가 낮다는 말의 범위

평당가가 낮다는 것은 같은 평수를 살 때 필요한 금액이 상대적으로 적다는 뜻이지, 그 자체로 값이 싸게 매겨져 있다는 판정은 아닙니다. 재건축을 염두에 둔 단지라면 등기부상 한 채에 딸린 땅의 몫, 즉 대지지분이 얼마나 되는지에 따라 같은 평당가라도 손에 쥐는 내용이 달라집니다. 역세권 여부나 학군 같은 입지 조건 역시 이 다섯 개 열에는 들어 있지 않습니다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.