송파구 아파트 재건축점수 순위 — 잠실 주공5단지 99점부터 가락삼익맨숀 86점까지, 평당가와 나란히 보기

송파구에서 재건축점수가 높은 다섯 단지를 점수 순으로 세우면 맨 위는 잠실동 주공아파트 5단지(99점), 맨 아래는 송파동 가락삼익맨숀(86점)입니다. 이 두 단지는 2025년 1월 이후 실거래 평당가에서도 각각 가장 높은 곳과 가장 낮은 곳입니다. 다만 그 사이에서는 점수 순서와 평당가 순서가 그대로 맞물리지 않습니다.

송파구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2025년 1월 이후 실거래)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
송파동 가락삼익맨숀	1984	42년	86점	7,425만원	74건
잠실동 우성아파트	1982	44년	93점	9,621만원	86건
신천동 장미1	1979	47년	97점	10,915만원	96건
신천동 장미2	1979	47년	96점	12,031만원	70건
잠실동 주공아파트 5단지	1978	48년	99점	16,754만원	212건

점수표를 먼저 읽는 이유

재건축 후보를 볼 때 보통은 가격부터 봅니다. 이번에는 순서를 바꿔 봤습니다. 재건축점수를 먼저 보고, 평당가는 그다음에 봅니다.

재건축점수는 노후도와 거래 등을 바탕으로 매긴 재건축 가능성 지표입니다. 85점이면 '재건축 검토', 100점이면 '재건축 적기'로 봅니다. 이 글에서 다루는 다섯 단지는 모두 검토선인 85점을 넘었습니다. 100점에 이른 곳은 없습니다.

점수가 가장 높은 곳은 잠실동 주공아파트 5단지로, 99점입니다. 1978년에 준공돼 노후도는 48년이고, 다섯 곳 가운데 가장 오래됐습니다. 평당가도 16,754만원으로 다섯 곳 중 가장 높습니다. 재건축 적기에 가장 가까운 단지가 진입가도 가장 높은 셈입니다.

장미1과 장미2 — 같은 해 지었는데 순서가 엇갈린다

점수 2위와 3위는 신천동 장미1(97점)과 장미2(96점)입니다. 두 단지는 모두 1979년에 준공됐고 노후도도 47년으로 같습니다. 점수는 1점 차이입니다.

그런데 평당가는 반대입니다. 점수가 조금 높은 장미1의 평당가가 장미2보다 낮습니다. '점수가 높을수록 비싸다'고 정리하고 싶어도 이 두 단지가 반례입니다. 이 표에서는 점수와 평당가가 한 줄로 이어진다고 말할 수 없습니다.

왜 이렇게 갈렸는지는 이 데이터로는 알 수 없습니다. 평당가는 대지지분과 사업성, 그리고 그 기간에 어떤 평형이 거래됐는지에 따라 달라질 수 있습니다. 숫자는 두 단지가 엇갈렸다는 것까지만 보여줍니다.

우성아파트, 점수 4위에 평당가는 아래에서 두 번째

잠실동 우성아파트는 93점으로 점수 순위 4위입니다. 평당가로 줄을 세우면 아래에서 두 번째이고, 우성보다 평당가가 낮은 곳은 가락삼익맨숀 하나입니다. 다섯 곳 중 평당가가 한가운데인 단지는 신천동 장미1입니다.

같은 잠실동의 주공아파트 5단지와 비교하면 차이가 분명합니다. 동네는 같지만 점수와 평당가 모두 주공5단지가 더 높습니다.

가락삼익맨숀, 다섯 곳 중 점수가 가장 낮은 86점

송파동 가락삼익맨숀은 86점입니다. 다섯 곳 중 점수가 가장 낮지만, 85점인 검토선은 넘었습니다. 1984년에 준공돼 노후도 42년으로 가장 젊고, 평당가는 7,425만원으로 가장 낮습니다.

진입가만 보면 가장 낮은 문턱입니다. 하지만 점수도 가장 낮다는 점을 같이 봐야 합니다. 평당가가 낮다고 해서 저평가라고 단정할 수는 없습니다. 이 표에는 대지지분, 사업성, 입지가 들어 있지 않기 때문입니다.

그래서 이 표를 어떻게 쓰면 좋을까

점수표는 '어디가 재건축 쪽에 가까운가'를 보여주고, 평당가는 '지금 들어가는 문턱이 어느 정도인가'를 보여줍니다. 두 줄을 겹쳐 보면 양 끝은 맞물리지만, 가운데는 장미1·장미2처럼 순서가 엇갈립니다. 후보를 추릴 때는 두 지표를 따로 읽고, 각 단지의 대지지분과 사업 진행 상황을 따로 확인하는 편이 안전합니다.

이 표가 말하지 않는 것

평당가와 최근거래 건수는 2025년 1월 1일 이후 신고된 매매를 누적한 값입니다. 2025년과 2026년에 걸친 부분 누적이라 특정 한 해의 시세로 읽으면 안 됩니다. 재건축점수와 노후도는 날짜 구간 없이 따로 산정한 값이어서, 평당가와 같은 시점을 기준으로 맞춘 숫자가 아닙니다. 평당가는 중앙값이라 그 기간에 어떤 평형과 층이 거래됐는지에 영향을 받을 수 있습니다. 또 여기서 말하는 순위는 송파구에서 재건축점수가 높은 이 다섯 단지 안에서의 순위일 뿐입니다.

---

※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.