송파구 84㎡ 월세 수익률, 상위 단지도 연 1%대

서울 송파구 전용 84㎡를 사서 월세를 놓으면 실투자금 대비 연 몇 %가 나올까. 수익률이 높은 순으로 추린 여섯 단지는 거여동 현대1차의 1.61%에서 잠실동 레이크팰리스의 1.2%까지, 모두 연 1%대 구간에 놓였다. 상위권을 뽑아 놓고 봐도 숫자가 이 정도다.

송파구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
거여동 현대1차	1992	13.7억	144만/월	3.0억	1.61%	8/6건
풍납동 현대1	1995	18.1억	200만/월	1.5억	1.45%	14/11건
가락동 헬리오시티	2018	28.2억	280만/월	4.0억	1.39%	64/206건
문정동 파크하비오	2016	19.2억	162만/월	4.5억	1.32%	20/24건
잠실동 리센츠	2008	34.0억	325만/월	4.0억	1.3%	66/157건
잠실동 레이크팰리스	2006	30.4억	263만/월	4.0억	1.2%	14/36건

이 표는 '많이 거래된 곳'이 아니라 '수익률이 높은 곳'이다

먼저 목록의 성격을 분명히 해둘 필요가 있다. 아래 표는 송파구 전용 84㎡에서 거래가 많았던 단지를 모은 것이 아니라, 월세 수익률이 높은 순으로 상위 단지를 뽑은 것이다. 즉 이미 한 번 걸러진 상위권이다.

그 상위권의 맨 위가 거여동 현대1차의 1.61%, 여섯 번째가 잠실동 레이크팰리스의 1.2%다. 수익률은 연 월세(월세 중앙값×12)를 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이라 실제로 묶이는 자금에서 제외했다. 이렇게 계산해도 여섯 단지가 모두 1%대 구간 안에 들어온다.

한 줄 안에서 세 숫자가 맞물린다

수익률 한 칸은 매매가·월세·보증금 세 숫자가 함께 만들어낸 결과다. 그래서 어느 한 칸만 보고 순서를 짐작하기는 어렵다.

표에서 월세 중앙값이 가장 큰 곳은 잠실동 리센츠의 325만원이고, 가장 작은 곳은 거여동 현대1차의 144만원이다. 그런데 수익률 맨 윗줄에 있는 것은 현대1차다. 월세가 크다는 사실 자체가 수익률 순서를 정해주지는 않는다.

보증금 칸도 마찬가지로 줄마다 다르게 작동한다. 풍납동 현대1은 매매 18.1억원에 보증금 1.5억원이어서, 매매가에서 덜어내는 몫이 표 안에서 가장 작다. 문정동 파크하비오는 매매 19.2억원에 보증금 4.5억원으로, 덜어내는 몫이 가장 크다. 두 단지의 수익률은 각각 1.45%와 1.32%다. 결국 이 표는 단지들을 위아래로 줄 세워 읽기보다, 관심 있는 단지 한 줄에서 세 숫자가 어떻게 맞물렸는지를 확인하는 데 쓰는 편이 실제로 도움이 된다. 참고로 수익률 순서는 준공연도 순서와도 나란히 가지 않는다.

거래건수는 '이 중앙값이 몇 건에서 나왔는가'를 말한다

표 오른쪽 끝의 매매/월세 거래건수는 부수 정보처럼 보이지만, 중앙값의 무게를 재는 칸이다.

가락동 헬리오시티는 매매 64건에 월세 206건, 잠실동 리센츠는 매매 66건에 월세 157건이다. 이 정도 건수에서 뽑힌 중앙값은 거래 한두 건이 바뀌어도 크게 흔들리지 않는다. 반면 거여동 현대1차는 매매 8건·월세 6건, 풍납동 현대1은 매매 14건·월세 11건이다. 표본이 얇은 줄일수록 중앙값 하나를 그대로 시세로 받아들이기는 조심스럽다.

이 수익률은 '비용 이전'의 숫자다

이 수익률에는 세금·공실·수선비가 반영되어 있지 않다. 분자인 '월세×12'는 열두 달 내내 세입자가 있다는 전제 위에 서 있는 값이라, 공실이 생기는 순간 전제부터 무너진다.

표본의 구성도 짚어둘 대목이다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 한 쌍이 아니다. 단지 단위로 각각 뽑은 중앙값을 조합해 계산한 값이다. 그래서 실제 매물 하나를 놓고 계산하면 표의 숫자와 어긋날 수 있다.

그래서 어떻게 쓰면 되나

관심 단지가 정해져 있다면, 그 줄의 세 숫자를 출발점으로 삼고 실제 검토 중인 매물의 매매가·월세·보증금을 대입해 같은 식으로 다시 계산해보는 것이 순서다. 여기에 본인이 부담할 세금과, 공실을 몇 달까지 감수할 수 있는지를 얹으면 표의 %는 한 번 더 내려간다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.