풍납동 현대1·헬리오시티 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 송파구 실투자금 대비 상위 6개 단지

월세 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이다. 그 돈을 매매가에서 빼고 실제로 묶이는 자금만 분모로 놓아 서울 송파구 전용 84㎡의 연 월세 수익률을 계산했다. 이 기준에서 가장 높은 숫자가 나온 곳은 풍납동 현대1(1.45%)이었고, 상위 여섯 곳은 1.29%에서 1.45% 사이에 모여 있었다.

송파구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
풍납동 현대1	1995	18.1억	200만/월	1.5억	1.45%	13/11건
거여동 현대1차	1992	13.7억	120만/월	3.5억	1.41%	8/7건
가락동 헬리오시티	2018	28.2억	280만/월	4.0억	1.39%	65/215건
문정동 파크하비오	2016	19.2억	160만/월	5.0억	1.35%	17/25건
장지동 송파파인타운3단지	2008	18.3억	160만/월	4.0억	1.34%	7/27건
잠실동 리센츠	2008	34.0억	322만/월	4.0억	1.29%	68/164건

분모에서 보증금을 덜어낸다

월세를 놓을 때 받는 보증금은 임대인의 수익이 아니라 언젠가 돌려줄 돈이다. 다만 계약이 유지되는 동안에는 매수 자금의 일부를 대신 채워준다. 그래서 여기서 쓴 수익률은 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액, 즉 실제로 묶이는 돈을 분모에 놓고, 월세 중앙값에 12를 곱한 연 임대료를 분자에 놓은 값이다.

풍납동 현대1을 예로 들면 매매 중앙값 18.1억에서 보증금 1.5억을 덜어낸 돈이 월 200만원을 만들어내는 구조다. 이렇게 계산하면 1.45%가 나오고, 송파구 전용 84㎡에서는 이 숫자가 가장 높다. 분모를 매매가 전액으로 잡았다면 순서도 폭도 달라졌을 것이므로, 이 표는 '보증금을 뺀 돈'이라는 하나의 규칙으로 단지를 줄 세운 결과로 읽어야 한다.

순위는 매매가 순서를 따라가지 않는다

표를 위에서 아래로 훑으면 매매 중앙값이 오르내린다. 거여동 현대1차는 여섯 곳 중 매매 중앙값이 가장 낮은데도 수익률은 두 번째이고, 그보다 매매 중앙값이 높은 풍납동 현대1이 그 위에 있다. 반대로 매매 중앙값이 가장 큰 잠실동 리센츠는 1.29%로 목록의 마지막이다.

준공연도도 한 방향으로 정렬되지 않는다. 1992년과 1995년에 지어진 단지가 상단에 있고 2018년 준공 단지가 세 번째, 2008년 준공 단지 두 곳이 각각 다섯 번째와 여섯 번째에 자리한다. 결국 이 지표를 끌어올리는 것은 매매가 하나도, 연식 하나도 아니라 매매·월세·보증금 세 값이 맞물린 조합이다. 보증금 중앙값이 가장 큰 문정동 파크하비오가 목록 중간에 놓인 것도 같은 이유다. 보증금은 정의상 분모를 줄이지만, 나머지 두 값이 함께 움직이면 순위는 얼마든지 뒤바뀐다.

거래 건수가 알려주는 표의 두께

표에는 단지별 매매·월세 거래 건수가 함께 적혀 있다. 가락동 헬리오시티는 월세 215건, 잠실동 리센츠는 164건이 잡혔고 파크하비오와 송파파인타운3단지도 월세 거래가 매매보다 많았다. 반면 풍납동 현대1과 거여동 현대1차는 매매 건수가 월세 건수보다 많다.

이 차이는 수익률 자체보다 중앙값의 성격에 영향을 준다. 거래가 한 자릿수인 단지에서는 몇 건의 계약이 중앙값 위치를 크게 움직인다. 수백 건이 쌓인 단지의 1.39%와 열 건 남짓에서 나온 1.45%는 같은 소수점이라도 뒤에 서 있는 표본의 두께가 다르다.

세금과 공실을 넣기 전의 숫자

여기 적힌 수익률에는 세금도, 공실 기간도, 수선비도 들어 있지 않다. 취득 단계와 보유 단계, 임대소득 단계에서 빠져나가는 몫이 모두 계산 밖에 있으니 실제 손에 남는 비율은 이보다 낮아진다. 세입자가 바뀌는 사이 비어 있는 달이 생기면 분자인 연 임대료부터 줄어든다.

표본의 성격도 알아둘 필요가 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 짝이 아니라 단지 단위로 각각 뽑아 붙인 값이다. 한 단지 안에서도 개별 물건의 조건 차이는 크기 때문에, 특정 매물의 실제 조건을 대입하면 이 소수점은 흔들린다.

이 표를 어디에 쓸 것인가

1.29%에서 1.45% 사이라는 폭은 그 자체로 하나의 정보다. 송파구 전용 84㎡에서 수익률이 높은 축에 속하는 단지들조차 실투자금 대비 연간 현금흐름이 이 범위 안에 있다는 뜻이고, 여기서 세금과 공실을 빼면 남는 몫은 더 줄어든다. 월세만으로 자금 조달 비용을 감당하겠다는 계산이라면 이 표는 그 전제를 다시 확인하라고 말한다.

대신 쓸모는 다른 데 있다. 여섯 곳 모두 같은 정의로 계산했으니 단지 간 비교에는 그대로 쓸 수 있다. 보증금을 얼마로 잡느냐에 따라 묶이는 돈이 달라지고 같은 집도 다른 숫자가 된다는 점까지 함께 보면, 매물을 고를 때 월세 액수만이 아니라 보증금 협상 여지도 수익률을 결정하는 변수라는 사실이 눈에 들어온다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.