마천동 송파파크데일1단지 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 송파구 상위 6곳 중 유일한 2%대

서울 송파구 전용 84㎡를 월세로 돌렸을 때 실투자금(매매 중앙값−보증금 중앙값) 대비 연 수익률이 높은 순으로 여섯 단지를 세워보면, 2%를 넘긴 곳은 마천동 송파파크데일1단지(2.05%) 한 곳뿐이다. 2위부터 6위는 1.37~1.43% 구간에 촘촘히 몰려 있어, 상위권 안에서도 1등과 나머지 사이의 성격이 갈린다. 다만 이 수치는 세금·공실·수선비를 빼기 전의 단순 지표이고, 단지마다 뒤에 깔린 거래 표본의 두께도 크게 다르다.

송파구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
마천동 송파파크데일1단지	2011	13.5억	180만/월	3.0억	2.05%	7/7건
풍납동 현대1	1995	18.0억	200만/월	1.2억	1.43%	14/12건
가락동 헬리오시티	2018	28.2억	280만/월	4.6억	1.42%	72/236건
잠실동 현대	1990	19.0억	185만/월	3.0억	1.39%	8/5건
거여동 현대1차	1992	13.9억	120만/월	3.5억	1.38%	9/8건
풍납동 쌍용	1994	15.0억	140만/월	2.8억	1.37%	7/6건

2%를 넘은 곳은 한 곳뿐

수익률 상위 6개 단지를 늘어놓아도 대부분은 1%대 후반에도 닿지 못한다. 마천동 송파파크데일1단지가 연 2.05%로 유일하게 2%를 넘겼고, 2위 풍납동 현대1은 1.43%다. 3위 이하는 1.42%, 1.39%, 1.38%, 1.37%로 서로의 간격이 소수점 둘째 자리에서 갈린다. 2위부터 6위까지는 사실상 같은 구간에 있다고 보는 편이 실제 감각에 가깝다.

매매가가 낮다고 수익률이 높은 것은 아니었다

분모가 작으면 수익률이 올라간다는 직관은 이 표에서 그대로 통하지 않는다. 풍납동 현대1은 매매 중앙값 18.0억으로 거여동 현대1차(13.9억)보다 높은데도 수익률은 1.43%로 더 앞선다. 월세 중앙값이 200만원과 120만원으로 벌어져 있기 때문이다. 반대로 1위인 마천동 송파파크데일1단지는 매매 중앙값이 13.5억으로 표에서 가장 낮으면서 월세 중앙값은 180만원이다. 결국 순위는 매매가와 월세가 어떤 조합으로 만나느냐에서 갈린다.

보증금도 방향이 단순하지 않다. 보증금은 회수 가능하다고 보아 실투자금에서 빼기 때문에, 보증금이 낮으면 분모가 커져 수익률에는 불리하게 작용한다. 풍납동 현대1은 보증금 중앙값 1.2억으로 표에서 가장 낮은데도 2위에 올라 있다. 준공연도 역시 순위와 나란히 가지 않는다. 1위는 2011년 준공 단지이지만 2018년 준공인 가락동 헬리오시티는 1.42%, 1990년 준공인 잠실동 현대는 1.39%로 서로 붙어 있다.

같은 표 안에서도 표본의 두께가 다르다

이 표를 읽을 때 수익률만큼 중요한 것이 옆에 붙은 거래 건수다. 가락동 헬리오시티는 매매 72건, 월세 236건이 집계에 들어갔다. 나머지 다섯 단지는 매매가 714건, 월세가 512건 범위에 흩어져 있다. 같은 1%대 수치라도 헬리오시티의 1.42%와 다른 단지의 1.4% 안팎은 뒤에 깔린 근거의 양이 다르다는 뜻이다.

표본이 얇으면 중앙값은 거래 한두 건에 따라 움직일 수 있다. 특히 매매 7건, 월세 7건으로 산출된 1위 수치는 두꺼운 표본에서 나온 값과 같은 무게로 다루기 어렵다. 순위표를 볼 때 위에서부터 읽는 대신, 수익률과 거래 건수를 한 쌍으로 놓고 보는 편이 안전하다.

이 숫자가 빼놓고 있는 것

여기 쓰인 수익률은 연 월세(월세 중앙값×12)를 실투자금(매매 중앙값−보증금 중앙값)으로 나눈 총수익률이다. 재산세와 임대소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 수선비는 하나도 반영되어 있지 않다. 실제로 손에 남는 돈은 이 값보다 낮아진다.

구조적인 한계도 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니라, 단지 단위로 각각 구한 중앙값을 조합한 값이다. 같은 단지 안에서도 동·층·향에 따라 매매가와 월세는 갈리므로, 표의 조합이 특정 한 채의 실제 조건을 그대로 나타내지는 않는다.

그래서 어떻게 쓰나

이 표는 어디부터 확인할지를 좁혀주는 목록에 가깝다. 상위권조차 대부분 1%대라는 점은, 송파구 전용 84㎡에서 월세 현금흐름만 놓고 투자 판단을 세우기는 어렵다는 사실을 담담하게 보여준다. 관심 단지가 표에 있다면 수익률 숫자 자체보다 그 단지의 거래 건수, 그리고 실제로 보고 있는 매물의 매매 호가와 월세 조건을 각각 대조해 보는 편이 낫다. 표의 중앙값 조합과 개별 물건의 조건이 얼마나 벌어져 있는지가, 이 지표를 쓸 수 있는 범위를 정한다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.