거여동 현대3차·현대1차 84㎡ 월세 수익률 2026년 — 같은 동네 두 단지, 송파구 상위 6곳 중 2위와 5위
송파구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 6개 단지 가운데 거여동 현대3차는 매매 중앙값 12.1억 원으로 가장 낮고, 실투자금 대비 연 1.46%로 2위입니다. 같은 거여동 현대1차(1.38%)와 수치를 나란히 놓고 비교했습니다.
2026년 들어 신고된 송파구 전용 84㎡ 거래로 월세 수익률 상위 6개 단지를 추렸더니, 거여동 단지가 두 곳 들어 있었습니다. 현대3차는 연 1.46%로 2위, 현대1차는 연 1.38%로 5위입니다. 두 단지는 같은 동에 있는데도 순위가 갈렸습니다. 다만 현대3차의 월세 수익률은 월세 6건으로 낸 중앙값이라, 순위보다 수치가 어떻게 만들어졌는지를 먼저 보는 편이 안전합니다.
송파구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)
| 단지 | 준공 | 매매 중앙 | 월세 중앙 | 보증금 중앙 | 연 수익률 | 매매/월세 거래 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마천동 송파파크데일1단지 | 2011 | 13.5억 | 140만/월 | 3.5억 | 1.67% | 7/8건 |
| 거여동 현대3차 | 1993 | 12.1억 | 110만/월 | 3.0억 | 1.46% | 17/6건 |
| 풍납동 현대1 | 1995 | 18.1억 | 180만/월 | 2.9억 | 1.43% | 16/15건 |
| 가락동 헬리오시티 | 2018 | 28.3억 | 282만/월 | 4.0억 | 1.39% | 73/256건 |
| 거여동 현대1차 | 1992 | 13.9억 | 120만/월 | 3.5억 | 1.38% | 9/8건 |
| 풍납동 쌍용 | 1994 | 15.0억 | 140만/월 | 2.8억 | 1.37% | 7/8건 |
매매 중앙값은 가장 낮은데 1위는 아니다
현대3차의 매매 중앙값은 12.1억 원으로, 이 표에 오른 여섯 단지 가운데 가장 낮습니다. 그런데 수익률 1위는 아닙니다. 월세 중앙값도 110만 원으로 표에서 가장 낮기 때문입니다.
이 지표는 분자와 분모가 같이 움직입니다. 분모는 실투자금, 곧 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 금액입니다. 분자는 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세입니다. 매매 중앙값이 낮으면 분모가 줄어 유리하지만, 월세 중앙값도 낮으면 분자가 함께 줄어듭니다. 현대3차는 두 효과가 겹쳐 1.46%가 나왔습니다. 1위인 마천동 송파파크데일1단지(1.67%)와는 매매 중앙값, 월세 중앙값, 보증금 중앙값이 모두 다릅니다. 어느 한 요인만으로 두 단지의 순위 차이를 설명하기는 어렵습니다.
같은 거여동, 2위와 5위
거여동 현대1차는 연 1.38%로 5위입니다. 현대3차와 비교하면 세 값이 모두 다릅니다. 매매 중앙값은 13.9억 원 대 12.1억 원, 월세 중앙값은 120만 원 대 110만 원, 보증금 중앙값은 3.5억 원 대 3.0억 원입니다. 현대1차는 월세 중앙값이 더 높고 보증금 중앙값도 더 크지만, 매매 중앙값이 더 높아 결과적으로 수익률이 현대3차보다 낮게 계산됐습니다.
동네가 같다고 수익률이 같지는 않다는 얘기입니다. 같은 동 안에서도 단지마다 매매·월세·보증금 중앙값이 제각각이고, 세 값의 조합에 따라 순위가 달라집니다.
상위 단지의 공통점을 찾아보면
공통점을 찾으려 해도 표에서 반례가 먼저 나옵니다. 준공연도는 1992년부터 2018년까지 걸쳐 있습니다. 월세 중앙값이 282만 원으로 가장 높은 가락동 헬리오시티는 4위이고, 매매 중앙값이 가장 낮은 현대3차는 2위입니다. 월세 중앙값이 높다고, 혹은 매매 중앙값이 낮다고 순위가 정해지지는 않습니다.
그나마 공통점이라 할 만한 것은 수익률 수준입니다. 1위가 1.67%, 6위인 풍납동 쌍용이 1.37%로, 여섯 단지 모두 연 1%대입니다. 송파구에서 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금 대비 수익률이 높은 축에 드는 단지들이 이 정도라는 점은 기억해 둘 만합니다.
표본 크기도 같이 봐야 한다
헬리오시티는 2026년 들어 매매 73건, 월세 256건이 신고됐습니다. 반면 현대3차는 월세 6건, 현대1차는 매매 9건·월세 8건입니다. 건수가 적으면 몇 건만 더 신고돼도 중앙값이 쉽게 움직일 수 있습니다. 현대3차의 2위, 현대1차의 5위는 지금까지 신고된 몇 건의 거래로 낸 추정치이지 확정된 시세가 아닙니다.
세금과 공실은 빠져 있다
이 수익률은 총수익률입니다. 월세 소득에 붙는 세금, 보유세, 세입자가 바뀌는 사이의 공실, 수선비는 하나도 빼지 않았습니다. 실제로 손에 쥐는 수익률은 이보다 낮아진다고 보는 게 자연스럽습니다. 얼마나 낮아지는지는 보유 주택 수나 개인 사정에 따라 달라서 이 표로는 알 수 없습니다. 대출을 끼고 매수하는 경우라면 이자 비용도 따로 따져야 합니다.
이 표가 말하지 않는 것
매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 값이 아닙니다. 단지 안에서 따로 신고된 매매 거래와 월세 거래의 중앙값을 조합한 것이라, 층이나 향 같은 조건이 양쪽에서 다르게 섞였을 수 있습니다. 표에 적은 거래 건수는 2026년 1월 1일 이후 신고분을 발행 시점까지 누적한 것이고, 한 해 전체 거래가 아닙니다. 순위는 송파구 전용 84㎡ 단지 가운데 월세 수익률이 높은 순으로 고른 이 여섯 단지 안에서의 순위입니다. 거래량이 많은 순서나 단지의 가치 순서를 뜻하지 않습니다.
※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.