양천구 84㎡ 전세가율 순위 2026년 — 갭 작은 단지 6곳, 목동 건영 60.1%

서울 양천구 전용 84㎡에서 전세 보증금 중앙값이 매매 중앙값을 가장 잘 받쳐주는 단지는 목동 건영이었다. 전세가율 60.1%로, 구 전체 84㎡ 수치인 56.6%를 넘긴 곳은 표에 오른 여섯 단지 중 이 한 곳뿐이다. 나머지 다섯 곳은 모두 구 전체 수치 아래에 놓인다.

양천구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
목동 건영	1994	7.5억	4.5억	60.1%	18/8건
목동 목동롯데캐슬마에스트로	2019	14.7억	8.2억	55.8%	9/7건
신정동 푸른마을4	2002	8.6억	4.8억	55.8%	8/13건
신정동 대림e-편한세상	2004	9.4억	5.2억	55.7%	11/5건
신정동 신트리3	2000	11.0억	6.0억	54.5%	20/9건
목동 롯데캐슬위너	2005	13.9억	7.5억	54.1%	10/20건

구 전체 수치와 나란히 놓으면

양천구 전용 84㎡의 전세가율은 56.6%다. 이 글의 표는 전세가율이 높은 단지를 추린 목록이지만, 여섯 줄 가운데 구 전체 수치보다 높은 곳은 목동 건영(60.1%) 한 곳이다. 아래에서 다루는 표본 요건 때문에, 이 표는 양천구 84㎡ 전세가율을 전수로 줄 세운 1~6위가 아니다.

1위와 나머지, 그리고 나머지 안의 단절

건영과 2위 사이에 벌어진 간격이 2위부터 6위까지가 벌어진 폭보다 넓다. 여섯 단지를 한 줄로 세워 놓아도 실제 모양은 '건영 하나'와 '그 아래 다섯'으로 나뉘는 셈이다.

그 다섯도 균일하지 않다. 55%대 후반에 세 단지, 54%대에 두 단지가 놓이는데, 두 무리 사이의 간격이 다섯 단지 안에서 생기는 어떤 간격보다도 넓다. 다섯을 '비슷한 구간에 몰려 있다'고 뭉뚱그리면 이 단절이 지워진다. 55%대 후반 세 곳끼리는 소수점 차이로 붙어 있지만, 그 아래 두 곳과는 성격이 다른 폭으로 떨어져 있다.

준공연도로도, 매매가로도 순서가 나오지 않는다

일반적으로 전세가율이 높은 곳은 매매가에 프리미엄이 덜 붙어 갭이 작은 구축·중소형이고, 낮은 곳은 신축이거나 재건축 기대가 매매가에 미리 반영된 경우로 알려져 있다.

실제로 표 안에서 준공연도가 이른 순서와 전세가율이 높은 순서는 일치하지 않는다. 매매 중앙값의 크기와 전세가율 순서도 어긋난다. 매매 중앙값이 표에서 가장 높은 목동롯데캐슬마에스트로(14.7억)는 전세가율 55.8%로 푸른마을4와 함께 공동 2위인 반면, 그다음으로 높은 롯데캐슬위너(13.9억)는 54.1%로 여섯 곳 중 가장 낮다. 매매 중앙값이 가장 낮은 건영(7.5억)이 60.1%로 가장 높다는 점만 놓고 보면 매매가가 낮을수록 전세가율이 높아 보이지만, 그 위쪽 두 단지에서 순서가 뒤집힌다. 전세가율은 매매가의 절대 수준이나 준공 시점만으로 예측되지 않는다.

이 표에 들어오지 못한 단지들

표의 후보는 올해 매매 7건 이상·전세 5건 이상이 확인된 단지로 한정했다. 중앙값 두 개를 나눠서 얻는 지표라, 거래가 몇 건뿐인 단지의 전세가율은 한두 건에 흔들린다. 그래서 전세가율이 더 높더라도 거래가 적은 단지는 애초에 후보에서 빠졌다.

거래건수는 표 안에서도 차이가 크다. 신트리3는 매매 20건이 쌓인 반면 푸른마을4는 8건, 전세는 롯데캐슬위너 20건에서 대림e-편한세상 5건까지 벌어진다. 같은 표에 있어도 중앙값이 딛고 선 바닥의 두께는 같지 않다. 거래건수 열을 전세가율과 함께 보아야 하는 이유다.

매수자·세입자가 볼 지점

매수자 입장에서 전세가율이 높다는 것은 매매가와 전세 보증금 사이의 거리가 짧다는 의미다. 건영의 60.1%는 이 표에서 그 거리가 가장 짧은 경우다.

세입자 쪽에서는 같은 숫자가 반대 방향으로 읽힌다. 전세가율이 높을수록 집값에서 보증금이 차지하는 몫이 크고, 매매가가 흔들릴 때 보증금이 기댈 여유는 그만큼 얇아진다. 어느 쪽이든 표의 순위보다 개별 단지의 수치와 거래건수를 함께 확인하는 것이 실제 판단에 가깝다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.