양천구 신정동 84㎡ 전세가율 2026년 — 신트리3·푸른마을4 55%대, 상위 6곳 중 4곳은 구 전체 56.5% 아래

양천구 전용 84㎡ 전세가율 상위 목록을 구 전체 수치 56.5%와 나란히 놓으면 방향이 뒤집힙니다. 여섯 곳 중 구 전체보다 높은 곳은 목동 건영(60.1%) 한 곳뿐이고, 네 곳은 오히려 그보다 낮습니다. 그 네 곳 가운데 셋이 신정동이며 세 단지 모두 55%대에 모여 있습니다.

양천구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
목동 건영	1994	7.5억	4.5억	60.1%	18/8건
목동 목동롯데캐슬마에스트로	2019	14.7억	8.3억	56.5%	9/9건
신정동 푸른마을4	2002	8.6억	4.8억	55.8%	8/15건
신정동 대림e-편한세상	2004	9.4억	5.2억	55.7%	11/5건
신정동 신트리3	2000	11.0억	6.0억	55.0%	20/10건
목동 롯데캐슬위너	2005	13.9억	7.6억	54.2%	11/23건

'상위'인데 구 전체보다 낮은 곳이 더 많다

이 표는 두 단계를 거쳐 만들어졌습니다. 먼저 올해 매매 7건 이상·전세 5건 이상이 확인된 단지만 후보로 남기고, 그 안에서 전세가율이 높은 순으로 줄을 세웠습니다. 거래가 드문 단지는 전세가율이 더 높더라도 애초에 후보에 들어오지 못합니다. 그래서 '양천구에서 전세가율이 가장 높은 여섯 곳'이 아니라 '거래가 일정 수준 이상 쌓인 단지 중 전세가율 상위 여섯 곳'입니다.

이 차이는 구 전체 84㎡ 전세가율 56.5%를 기준선으로 그어보면 곧바로 드러납니다. 기준선 위에 있는 단지는 목동 건영 한 곳이고, 목동롯데캐슬마에스트로는 56.5%로 구 전체와 같은 값입니다. 나머지 네 곳은 모두 기준선 아래에 있습니다. 상위 목록이라는 이름과 달리, 여섯 곳 중 네 곳은 구 전체 수치에 못 미치는 자리에 있는 셈입니다.

신정동 세 곳이 55%대에 나란히 선다

목록의 절반인 세 곳이 신정동입니다. 푸른마을4, 대림e-편한세상, 신트리3 — 세 단지는 매매 중앙값이 서로 다른데도 전세가율은 모두 55%대 한 칸 안에 들어옵니다. 매매가 수준이 달라도 매매와 전세의 거리 비율은 비슷하게 형성돼 있다는 뜻이고, 이 구간이 사실상 양천구 상위 목록의 허리 역할을 합니다. 소수점 한두 자리 차이로 순위가 갈리는 만큼, 세 곳을 서로 다른 등급으로 나누기보다 하나의 띠로 묶어 보는 편이 실제에 가깝습니다.

거래건수를 함께 봐야 하는 이유

표에는 매매/전세 거래건수가 나란히 붙어 있습니다. 목동 롯데캐슬위너는 전세 거래가 23건으로 표에서 가장 두껍지만 전세가율은 가장 낮습니다. 반대로 대림e-편한세상의 전세 5건은 후보 조건의 하한에 걸친 숫자입니다. 같은 소수점 아래 한 자리라도 몇 건 위에서 나온 중앙값인지에 따라 무게가 다릅니다. 순위표를 볼 때 값만 훑고 건수를 지나치면, 두꺼운 표본에서 나온 수치와 아슬아슬하게 요건을 통과한 수치를 같은 신뢰도로 읽게 됩니다.

준공연도 순서대로 늘어서지 않는다

일반적으로 전세가율이 높은 쪽은 매매가에 프리미엄이 덜 붙는 구축·중소형, 낮은 쪽은 신축이나 재건축 기대가 매매가에 먼저 반영된 경우로 설명됩니다. 다만 이 여섯 곳은 준공연도 순서대로 전세가율이 정렬되지 않습니다. 1994년 준공 목동 건영이 맨 위에 오는 것은 그 설명과 맞아떨어지지만, 두 번째 자리는 2019년 준공 목동롯데캐슬마에스트로이고 맨 아래는 2005년 준공 목동 롯데캐슬위너입니다. 연식만으로는 단지를 어느 쪽 설명에 넣을지 판단할 근거가 되지 못합니다.

그래서 무엇을 보면 되나

전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값입니다. 값이 클수록 매매가와 전세가의 거리, 곧 갭이 작고 전세가 매매가를 가깝게 받치고 있다는 뜻입니다. 표에서 매매 중앙값이 가장 낮은 목동 건영이 전세가율도 가장 높다는 점은 이 정의를 그대로 보여줍니다.

양천구 84㎡에서 '전세가율이 높은 편'을 가르는 실제 기준선은 56.5%이고, 상위 목록 안에서도 그 선을 넘는 단지는 목동 건영 한 곳입니다. 신정동에서 매매가 수준이 다른 단지를 비교하고 있다면 전세가율만으로는 변별력이 크지 않으니, 옆에 붙은 거래건수와 매매 중앙값을 함께 놓고 자기 예산에 맞는 구간을 먼저 고르는 순서가 낫습니다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.