목동롯데캐슬마에스트로 84㎡ 전세가율 2026년 — 2019년 준공에도 56.5%, 양천구 상위권 속 예외
2026년 들어 양천구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지에 2019년 준공 목동롯데캐슬마에스트로(56.5%)가 들어 있습니다. 같은 2004년 준공인 대림e-편한세상과 금호어울림은 매매 중앙값이 9.4억과 14.4억으로 다른데도 전세가율이 55.7%와 55.6%로 거의 같습니다.
전세가율이 높은 단지는 보통 오래된 아파트라고들 합니다. 그런데 2026년 들어 양천구 전용 84㎡에서 표본 요건을 통과한 단지를 전세가율 순으로 세워 보면, 두 번째 자리에 2019년 준공 목동롯데캐슬마에스트로(56.5%)가 있습니다. 매매 중앙값이 14.7억인 단지가 7.5억짜리 단지와 같은 상위권에 함께 올라 있다는 점이 이번 표에서 가장 눈에 띕니다.
양천구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)
| 단지 | 준공 | 매매 중앙 | 전세 중앙 | 전세가율 | 매매/전세 거래 |
|---|---|---|---|---|---|
| 목동 건영 | 1994 | 7.5억 | 4.5억 | 60.1% | 18/8건 |
| 목동 목동롯데캐슬마에스트로 | 2019 | 14.7억 | 8.3억 | 56.5% | 9/11건 |
| 신정동 대림e-편한세상 | 2004 | 9.4억 | 5.2억 | 55.7% | 11/5건 |
| 목동 금호어울림 | 2004 | 14.4억 | 8.0억 | 55.6% | 10/5건 |
| 신정동 신트리3 | 2000 | 11.0억 | 6.1억 | 55.5% | 21/11건 |
| 신정동 푸른마을4 | 2002 | 8.6억 | 4.7억 | 54.7% | 8/16건 |
일반 경향, 그리고 그 경향을 벗어난 단지
전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값입니다. 높을수록 매매와 전세의 격차, 흔히 말하는 갭이 작습니다. 일반적으로는 매매가에 프리미엄이 덜 붙은 오래된 단지에서 이 값이 높고, 신축이나 재건축 기대가 매매가에 먼저 반영된 곳에서 낮게 나온다고 봅니다.
목동롯데캐슬마에스트로는 이 경향과 맞지 않는 사례입니다. 표에 오른 단지 가운데 준공연도가 가장 늦은데도, 2026년 들어 매매 중앙값 14.7억에 전세 중앙값 8.3억으로 전세가율 56.5%를 기록했습니다. 매매 9건, 전세 11건으로 전세 거래가 매매보다 많이 신고된 단지이기도 합니다. 준공연도만 보고 전세가율을 짐작하면 안 된다는 점을 보여 주는 한 사례입니다. 다만 그 이유가 무엇인지는 이 표만으로 알 수 없습니다.
같은 해 준공, 다른 가격, 비슷한 비율
같은 2004년에 준공된 두 단지를 나란히 놓으면 더 흥미롭습니다. 신정동 대림e-편한세상은 매매 중앙값 9.4억, 목동 금호어울림은 14.4억입니다. 가격 수준이 꽤 다른데, 전세가율은 55.7%와 55.6%로 거의 붙어 있습니다.
전세가율은 비율이라 매매가가 높든 낮든 전세가 그만큼 따라 올라 있으면 값이 비슷하게 나옵니다. 그래서 '갭이 작다'는 말이 '들어가는 돈이 적다'는 뜻은 아닙니다. 비율이 비슷해도 매매가 자체가 다르면 실제로 마련해야 할 금액은 다를 수 있습니다. 비율과 금액은 따로 확인해야 합니다.
맨 위의 목동 건영
표의 맨 위는 1994년 준공 목동 건영입니다. 매매 중앙값 7.5억, 전세 중앙값 4.5억으로 전세가율 60.1%이고, 매매 18건·전세 8건이 신고됐습니다. 오래된 단지일수록 갭이 작다는 일반 경향에 들어맞는 사례입니다. 하지만 바로 아래에 2019년 준공 단지가 있으니, 이 표 전체를 하나의 경향으로 묶어 말하기는 어렵습니다.
구 전체 54.2%와 놓고 보면
같은 기간 양천구 84㎡ 단지 134곳의 거래를 모아 계산한 구 전체 전세가율은 54.2%입니다. 표에 오른 단지는 모두 이보다 높게 나왔습니다. 다만 구 전체 값은 모든 거래를 한데 모아 중앙값을 낸 것이고, 표의 값은 단지마다 따로 계산한 것입니다. 계산 방식이 달라서 둘을 직접 비교하는 것은 참고 정도로만 봐야 합니다.
이 표가 말하지 않는 것
이 표는 2026년 들어 매매 7건·전세 5건 이상이 신고된 단지만 후보로 추린 뒤, 그 안에서 전세가율이 높은 순서로 세운 것입니다. 그래서 거래가 적은 단지는 전세가율이 더 높더라도 표에서 빠질 수 있습니다. 집계 기간은 발행 시점까지의 부분 누적이라 한 해 전체를 대표하지 않습니다. 함께 적은 매매·전세 건수는 이 기간에 해당 단지 84㎡에서 신고된 건수입니다. 층이나 향, 동 위치처럼 같은 평형 안에서도 가격을 가르는 요인은 이 중앙값에 반영되지 않았습니다.
※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.