양천구 84㎡ 월세 수익률 순위 2026년 — 실투자금 대비 연 2% 넘은 단지는 한 곳

서울 양천구 전용 84㎡를 사서 월세를 놓았을 때, 보증금을 뺀 실투자금 대비 연 수익률은 상위 단지에서도 1.39%에서 2.03% 사이에 놓였다. 여섯 곳 중 연 2%를 넘긴 곳은 목동 롯데캐슬위너(2.03%) 한 곳뿐이다. 여기서 쓴 수익률은 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 금액을 분모로, 월세 중앙값의 열두 달치를 분자로 놓은 단순 계산이다.

양천구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
목동 롯데캐슬위너	2005	13.9억	180만/월	3.2억	2.03%	10/12건
신정동 신트리3	2000	11.0억	110만/월	3.0억	1.65%	20/6건
신월동 목동센트럴아이파크위브2단지	2020	13.0억	130만/월	3.5억	1.64%	23/13건
신정동 래미안목동아델리체(101동~118동)	2021	18.6억	160만/월	6.0억	1.52%	19/9건
신정동 목동힐스테이트	2016	21.0억	208만/월	3.5억	1.42%	11/10건
신월동 롯데캐슬	2014	12.0억	96만/월	3.8억	1.39%	22/8건

상위권의 폭이 2.03%에서 1.39%

이 표는 양천구에서 거래가 많은 단지가 아니라 이 계산식의 값이 높게 나온 단지를 위에서부터 모은 것이다. 그러니까 1.39%는 양천구의 바닥이 아니라, 이 기준으로 뽑은 여섯 줄의 아래쪽 끝이다. 상위권을 모아 놓고도 위아래 차이가 1%포인트에 미치지 않는다는 점이 먼저 눈에 들어온다.

분자와 분모가 각각 무엇인지 다시 보면 이 폭이 왜 좁은지 짐작이 간다. 분모인 실투자금은 억 단위이고, 분자인 연 월세는 백만 원 단위의 열두 배다. 단위가 두 칸 벌어져 있으니 월세가 수십만 원 오르내려도 백분율은 소수점 아래에서 움직인다.

매매가가 가장 높은 단지가 1.42%에 놓인 자리

목동힐스테이트는 매매 중앙값 21.0억으로 표에서 가장 높고, 월세 중앙값 208만원도 표에서 가장 높다. 그런데 수익률은 1.42%로 아래에서 두 번째다.

반대편에는 목동 롯데캐슬위너가 있다. 매매 13.9억은 표 안에서 중간쯤이고 월세 180만원은 두 번째로 높다. 이 조합이 2.03%라는 표 안 최고값을 만들었다. 매매 11.0억인 신트리3는 두 번째 줄에 있고, 12.0억인 신월동 롯데캐슬은 마지막 줄에 있다.

보증금은 분모를 깎지만 그만큼만 깎는다

보증금은 임대인이 돌려줘야 할 돈이므로 실투자금에서 뺐다. 래미안목동아델리체는 보증금 중앙값 6.0억으로 표에서 가장 크다. 매매 18.6억 가운데 회수 가능한 몫이 그만큼 빠지면서 분모가 줄어드는데도, 이 단지의 수익률은 네 번째 자리다.

준공연도도 마찬가지다. 표의 준공연도는 2000년부터 2021년까지 흩어져 있고, 2000년에 준공된 신트리3가 두 번째 줄, 2021년에 준공된 아델리체가 네 번째 줄에 있다.

거래건수를 함께 봐야 하는 이유

표에는 매매와 월세 거래건수를 나란히 적었다. 중앙값은 그 표본 안에서만 중앙값이기 때문이다. 신트리3의 월세 거래는 6건으로 표에서 가장 적다. 6건의 한가운데 값 하나가 그 단지의 연 월세 전체를 대표하고, 그 값이 다시 백분율의 분자가 된다. 표본이 얇을수록 계약 한 건의 조건이 결과를 크게 흔든다.

더 근본적인 문제도 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 값이 아니다. 단지 안의 여러 매매 거래에서 뽑은 가운데 값과, 다른 여러 월세 거래에서 뽑은 가운데 값을 위아래로 겹쳐 놓은 결과다. 층·향·수리 상태가 서로 맞물려 있다는 보장은 없다.

이 백분율에 들어 있지 않은 것들

여기 적힌 수치는 총수익률이다. 재산세와 종합부동산세, 임대소득에 붙는 세금, 세입자가 바뀌는 사이의 공실 기간, 도배·설비 같은 수선비가 모두 빠져 있다. 이 항목들은 전부 분자에서 깎이는 쪽으로만 작동한다. 2.03%든 1.39%든, 실제로 손에 남는 몫은 그 아래에서 시작한다는 뜻이다.

대출을 끼면 분모의 성격 자체가 달라지고 이자가 새로 붙는데, 그것 역시 이 표에는 들어 있지 않다. 표의 여섯 줄이 보여주는 것은 세금도 공실도 이자도 없는 세계에서의 상한선에 가깝다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.