양천구 84㎡ 월세 보증금·실투자금 2026년 — 청구 1.8억, 래미안목동아델리체 6.0억으로 갈린 6개 단지

서울 양천구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때의 수익률을 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 실투자금 기준으로 계산하면, 상위 단지들이 연 1.52%에서 2.24% 사이에 들어온다. 맨 윗자리는 신정동 대림e-편한세상(2.24%), 맨 아랫자리는 신정동 래미안목동아델리체(1.52%)이다. 눈에 띄는 것은 분모를 만드는 보증금 중앙값의 폭으로, 신정동 청구 1.8억에서 래미안목동아델리체 6.0억까지 벌어져 있다.

양천구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
신정동 대림e-편한세상	2004	9.4억	120만/월	3.0억	2.24%	11/5건
목동 롯데캐슬위너	2005	13.9억	180만/월	3.2억	2.02%	11/12건
신월동 목동센트럴아이파크위브2단지	2020	13.0억	132만/월	3.8억	1.71%	24/14건
신정동 신트리3	2000	11.0억	115만/월	2.8억	1.67%	20/8건
신정동 청구	1992	13.4억	150만/월	1.8억	1.54%	7/6건
신정동 래미안목동아델리체(101동~118동)	2021	18.6억	160만/월	6.0억	1.52%	21/9건

분모를 보증금만큼 덜어낸 계산

이 표의 수익률은 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세를, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이라 임대인이 계속 묶어두는 자금에서 빼는 것이 실제 감각에 가깝다. 같은 84㎡라도 단지마다 관행적인 보증금 규모가 다르기 때문에, 분모에 해당하는 '실제로 묶이는 돈'의 크기는 표의 매매 중앙값 순서와 그대로 겹치지 않는다.

월세가 가장 큰 칸이 맨 위는 아니었다

표에서 월세 중앙값이 가장 큰 곳은 목동 롯데캐슬위너의 180만원인데, 수익률 맨 윗자리는 월세 120만원인 신정동 대림e-편한세상이 가져갔다. 계산식이 비율이기 때문에 생기는 일로, 받는 돈이 커도 그 돈을 만들기 위해 들어간 매매가가 함께 크면 비율은 아래로 내려간다. 월세 수입의 절대 크기를 보는 사람과 투입 자본 대비 회수율을 보는 사람은 같은 표에서 서로 다른 칸을 먼저 짚게 된다.

보증금만 따로 떼어 순서를 예측하면 막힌다

보증금 중앙값이 가장 작은 신정동 청구(1.8억)와 가장 큰 래미안목동아델리체(6.0억)는 수익률에서 1.54%와 1.52%로 바로 이웃한 자리에 놓였다. 보증금이 크면 분모가 줄어 비율에 유리하게 작용하지만, 그 단지의 매매 중앙값과 월세 중앙값이 어디에 있느냐가 동시에 결과를 끌어당긴다. 세 숫자는 한 칸 안에서 서로 맞물려 있어서, 하나만 보고 유불리를 가늠하려는 시도는 이 두 단지에서 곧바로 어긋난다.

거래 건수가 얇은 칸부터 따져볼 것

수익률 1위인 대림e-편한세상의 2.24%는 매매 11건, 월세 5건 위에서 나온 중앙값 조합이다. 신정동 청구도 매매 7건, 월세 6건으로 얇은 편이고, 신월동 목동센트럴아이파크위브2단지는 매매 24건, 월세 14건으로 표 안에서 상대적으로 두껍다. 거래가 적으면 중앙값은 몇 건의 성격에 따라 쉽게 자리를 옮긴다.

덧붙여 이 표의 매매 중앙값과 월세 중앙값은 각각의 표본에서 따로 뽑아 단지 단위로 붙여 놓은 값이다. 한 채가 실제로 그 가격에 팔리고 그 조건으로 임대됐다는 뜻이 아니라, 단지의 대표값 두 개를 나란히 세워 만든 비율이다.

세금·공실·수선비가 빠진 총수익률

표의 수익률은 임대인이 부담하는 세금과 공실, 수선비를 반영하지 않은 총수익률이다. 2.24%라는 값은 열두 달 내내 월세가 끊기지 않았다는 가정 위에 서 있고, 보유 기간에 붙는 재산세나 임대소득세, 중개보수, 도배나 설비 교체 같은 지출은 계산에 들어가 있지 않다. 각 항목의 크기는 소유 구조와 계약 조건에 따라 달라지는 값이라 이 표만으로는 계산할 수 없다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.