영등포구 재건축 아파트 평당가 2026년 — 점수 85점 이상 6곳, 최저 영등포동5가 동남 3,477만원

서울 영등포구에서 재건축점수 85점 이상을 받은 아파트는 여섯 곳이다. 이 여섯 곳의 평당가는 가장 낮은 영등포동5가 동남 3,477만원부터 가장 높은 여의도동 수정 8,536만원까지 벌어져 있다. 재건축 가능성 점수가 비슷한 구간에 모여 있어도, 지금 그 집을 사는 데 드는 값은 전혀 같지 않다는 뜻이다.

영등포구 재건축 점수 높은 단지 — 평당가 낮은 순 (2026년)

단지	준공	노후도	재건축점수	평당가	최근거래
영등포동5가 동남	1971	55년	87점	3,477만원	9건
문래동2가 남성	1983	43년	89점	5,028만원	49건
신길동 대방전철	1978	48년	87점	5,530만원	10건
여의도동 광장	1978	48년	89점	7,128만원	33건
여의도동 미성	1980	46년	88점	8,459만원	20건
여의도동 수정	1976	50년	85점	8,536만원	16건

두 숫자가 각각 무엇을 세는가

재건축점수는 노후도와 거래 등을 반영해 산정한 재건축 가능성 지표다. 85점이면 재건축 검토 단계로 본다. 참고로 신축은 10점이다. 이 목록의 여섯 곳은 모두 85점에서 89점 사이에 놓여 있다.

평당가가 세는 것은 성격이 다르다. 최근 2년 매매 실거래에서 가격을 평으로 나눈 값을 죽 늘어놓았을 때 한가운데 오는 값, 즉 중앙값(가운데값)이다. 평균 대신 가운데값을 쓰는 이유는 유난히 비싸거나 싼 한두 건에 숫자가 끌려가지 않게 하려는 것이다. 그래도 거래가 몇 건 없으면 가운데값이 앉는 자리는 그 몇 건이 어떤 집이었는지에 따라 움직인다.

같은 점수 구간, 두 배 이상 벌어진 값

평당가가 가장 낮은 곳은 영등포동5가 동남으로 3,477만원이다. 1971년 준공으로 노후도 55년, 여섯 곳 중 가장 오래된 건물이기도 하다. 반대편 끝에는 여의도동 수정이 8,536만원으로 서 있다.

눈여겨볼 대목은 수정의 재건축점수가 85점, 이 여섯 곳 중 가장 낮은 값이라는 점이다. 점수가 가장 낮은 단지가 값은 가장 높다. 이 두 숫자가 서로를 설명해주지 않는다는 사실은 표 안에서 바로 확인된다. 재건축 가능성을 계산한 지표와 시장이 실제로 치른 값은 다른 것을 재고 있고, 후자에는 재건축 기대 말고도 이 표에 담기지 않은 것들이 잔뜩 섞여 있다.

문래동2가 남성은 노후도 43년으로 여섯 곳 중 가장 짧지만 재건축점수는 89점을 받았다. 준공연도가 이른 순서와 점수 순서가 나란히 가지 않는다는 뜻이므로, 연식만으로 점수를 짐작하는 독법은 이 표에서 통하지 않는다.

거래 9건과 49건은 같은 무게가 아니다

문래동2가 남성의 최근 거래는 49건, 영등포동5가 동남은 9건이다. 두 단지의 평당가는 표에 나란히 한 칸씩 차지하고 있지만, 그 숫자가 딛고 선 바닥의 두께는 다섯 배 넘게 차이 난다.

거래가 적은 단지의 가운데값은 그 몇 건에 어떤 평형, 어떤 층, 어떤 상태의 집이 걸렸는지에 따라 쉽게 자리를 옮긴다. 동남의 3,477만원을 '이 단지의 시세'로 읽기보다 '최근 2년 동안 확인된 9건의 한가운데'로 읽어야 하는 이유다. 남성의 값은 상대적으로 여러 건 위에 얹혀 있지만, 그 역시 거래된 집들의 구성을 반영한 값이라는 성격은 같다.

이 표를 쓰는 방법

이 여섯 곳을 고른 기준은 하나뿐이다. 영등포구에서 재건축점수 85점 이상인 단지. 그다음에 평당가가 낮은 순으로 늘어놓았을 뿐, 값이 싸다는 조건으로 걸러낸 목록이 아니다. 정렬은 필터가 아니다. 실제로 목록 뒤쪽의 여의도동 광장·미성·수정은 7,128만원에서 8,536만원 사이에 있어, 앞쪽 단지들과 진입가가 크게 다르다.

평당가가 낮다는 사실만으로 저평가를 말할 수는 없다. 재건축에서 결과를 가르는 것은 대지지분, 즉 아파트 한 채에 딸려 있는 땅의 몫과 사업성, 입지인데 이 표의 어느 칸에도 들어 있지 않다. 관심 단지가 생겼다면 다음 확인 순서는 이 표 바깥, 해당 단지의 대지지분과 정비사업 진행 단계다.

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※ 재건축점수(자체 산정)+국토부 실거래가. 평당가 낮음이 곧 저평가는 아니며 대지지분·사업성·입지 확인 필수. 투자권유 아님.